Negli ultimi anni si è sempre più diffuso il fenomeno dell’accoglienza turistica mediante micro-strutture “familiari” (bed&breakfast, alloggi turistici, case per vacanze ed altre). Uno dei fenomeni venuti alla ribalta più di recente sono le locazioni brevi, con le quali si mettono disposizione dei turisti appartamenti o stanze, con fornitura di biancheria, utenze, pulizie. Dal 2017 vige uno specifico regime fiscale, definito meglio con la legge di Bilancio 2021, che consente di applicare la cedolare secca ai proventi derivanti dalla locazione, in alternativa alla tassazione ordinaria, sempreché l’attività non sia condotta nell’esercizio di attività imprenditoriale.
Chi sono gli interessati?
Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobili (per esempio, usufrutto), che stipulano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo per periodi inferiori a 30 giorni (c.d. locazioni brevi), generalmente ad uso turistico, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni.Se l’attività di locazione breve riguarda più di quattro appartamenti, la stessa si intende svolta nell’esercizio di impresa e, quindi, il relativo reddito va dichiarato come reddito d’impresa.Le medesime disposizioni si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario o dal sublocatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle stesse condizioni.
Cosa prevede la normativa?
Il regime fiscale delle locazioni brevi è contenuto nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017. Secondo tale disposizione, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili (che possono prevedere anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata):- ad uso abitativo,- di durata non superiore a 30 giorni,- stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,- direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.Per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve di cui si parla, il contribuente può optare per l’applicazione della tassazione nella forma della “cedolare secca”, applicando l’imposta sostitutiva con aliquota del 21% (art. 3, D.Lgs. n. 23/2011).Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti.L’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020 stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi di cui sopra è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.Negli altri casi (locazione di più di quattro appartamenti per periodo d’imposta), l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata (quindi, anche da persone fisiche), “si presume svolta in forma imprenditoriale”, anche relativamente ai contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.In pratica, quindi:a) se gli appartamenti destinati alla locazione breve sono da uno a quattro il regime in esame si applica ove il soggetto agisca al di fuori dell’esercizio di impresa, inteso, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente ai sensi dell’art. 55, comma 2, TUIR e dell’art. 4, D.P.R. n. 633/1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c., quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa;b) se gli appartamenti destinati alla locazione breve sono cinque o più di cinque l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.Inoltre, ove l’attività sia svolta in forma commerciale occasionale (art. 67, comma 1, lettera i, TUIR), i redditi rientrano tra quelli “diversi”, con esclusione della possibilità di optare per la cedolare secca.Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (circolare 12 ottobre 2017, n. 24, par. 1).La disciplina in esame non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti (cfr. istruzioni per la compilazione della dichiarazione Redditi PF 2022, par. 6, pag. 30).La norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative); pertanto, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, etc.) oppure anche singole stanze dell’abitazione (circolare 12 ottobre 2017, n. 24, par. 1; circolare 1° giugno 2011, n. 26).Gli immobili, inoltre, devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera f, TUIR), non rientrante tra quelli oggetto della normativa in esame, riferita solo ai redditi fondiari e ai redditi derivanti dalla sublocazione o dalla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario.
La cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale che permette di versare un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone lordo, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF (pertanto, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi soggetti ad IRPEF, ai fini dell’applicazione delle aliquote progressive) e sostituisce anche le addizionali regionale e comunale (in caso di registrazione del contratto, la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo).Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti. In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono tenuti a trasmettere i dati dei contratti di locazione all’Agenzia delle Entrate (il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile), entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i dati medesimi.I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di cui si parla, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento.La ritenuta è applicata anche sulle somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per le prestazioni accessorie, a meno che le stesse non siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.Nel caso in cui il proprietario o il comodatario non eserciti l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto e sarà scomputata dal reddito soggetto ad IRPEF secondo le ordinarie modalità.Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.
Quando effettuare l’opzione?
Poiché i contratti di locazione in esame non sono soggetti all’obbligo della registrazione, ove il contribuente intenda optare per la cedolare secca dovrà farlo nella dichiarazione dei redditi.In particolare, la scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.La ritenuta operata dall’intermediario deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, mediante F24.Per l’imposta sostitutiva dovuta in caso di opzione per la cedolare secca, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef (prima rata dell’acconto, seconda rata dell’acconto e saldo). L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto soltanto se supera la soglia di 51,65 euro.
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