Il disegno di legge di Bilancio 2024 penalizza gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi che hanno attribuito il diritto alla detrazione del 110% nella forma della cessione del credito o dello sconto in fattura. Viene prevista, in caso di cessione di questi immobili, una tassazione particolarmente onerosa senza che sussista la possibilità di considerare in diminuzione della base imponibile le spese sostenute per gli interventi agevolati. La plusvalenza sarà assoggettata ad un’imposta sostitutiva del 26%.
Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito: penalizzata la determinazione delle plusvalenze per le cessioni degli immobili nei 10 anni. Il legislatore della legge di Bilancio 2024 interviene direttamente sul Testo Unico delle Imposte sui redditi prevedendo la nuova ipotesi di plusvalenza con l’aggiunta, nel corpo dell’art. 67, della nuova lettera b-bis). Inoltre, i criteri di determinazione della base imponibile, con il disconoscimento delle spese sostenute per la realizzazione dei lavori agevolati, sono stabiliti dall’art. 68, comma 1, a sua volta oggetto di modifica.
La disposizione si applica anche se i lavori sono stati eseguiti da soggetti diversi dal proprietario, cioè da un soggetto avente diritto all’agevolazione del superbonus.
Si consideri ad esempio il caso in cui Tizio abbia concesso in locazione l’immobile e abbia autorizzato il conduttore a effettuare i lavori agevolati con il beneficio della detrazione del 110%. In tale ipotesi, se Tizio dovesse vendere l’immobile entro il termine di 10 anni dall’ultimazione dei lavori, la novella troverà applicazione e i criteri di determinazione della plusvalenza risulteranno penalizzanti.
Quando si applica la nuova ipotesi di plusvalenza
I nuovi criteri di determinazione della plusvalenza riguarderanno esclusivamente gli immobili diversi dall’abitazione principale a condizione che la cessione venga effettuata entro i dieci anni successivi dalla conclusione dei lavori.
Decorso tale periodo torneranno a essere applicati i criteri ordinari. Sarà così possibile considerare in diminuzione i costi relativi agli interventi agevolati anche se il proprietario o il detentore ha beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura.
La nuova normativa esclude dall’ambito applicativo della stessa gli immobili acquisiti per successione, ma anche gli immobili adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora, tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Disconoscimento delle spese sostenute
la modifica è prevista dalla legge di Bilancio 2024 prevede, poi, un nuovo criterio di determinazione della base imponibile particolarmente penalizzante.
Infatti, nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni rispetto alla data di cessione dell’immobile non si tiene conto delle spese relative ai predetti interventi. Ciò nella sola ipotesi in cui il beneficiario dell’agevolazione abbia fruito della cessione del credito o dello sconto in fattura.
| Nota bene Nell’ipotesi di detrazione le spese sostenute potranno essere considerate in diminuzione della base imponibile |
Ad esempio
Si consideri il caso in cui l’immobile oggetto dei lavori agevolati sia stato acquistato nell’anno 2018 a un corrispettivo pari a 250.000 euro. Il proprietario nell’anno 2022 ha fruito del superbonus nella forma dello sconto in fattura praticato dall’impresa esecutrice dei lavori. L’importo dello sconto ammonta a 100.000 euro. Si consideri ancora che nel mese di gennaio dell’anno 2024 l’immobile viene venduto a un corrispettivo pari a 320.000 euro. Secondo la novella il cedente realizza in questo caso una plusvalenza pari a 70.000 euro assoggettata a imposta sostitutiva del 26%. Il costo della tassazione ammonta a 18.200 euro. Ciò in quanto dal termine dei lavori agevolati avvenuta nel mese di gennaio dell’anno 2022, all’atto della cessione dell’immobile, avvenuta a gennaio 2024, sono decorsi non più di cinque anni. Conseguentemente, le spese sostenute nella forma dello sconto in fattura non possono essere considerate in diminuzione della base imponibile.
A tal proposito si osservi che il termine di cinque anni decorre non dalla data di acquisto dell’immobile, ma dal termine dell’intervento agevolato. Pertanto, anche se l’immobile fosse stato acquistato, ad esempio, nell’anno 2010, le spese non sarebbero state in ogni caso deducibili. Nell’esempio i lavori sono stati ultimati nel mese di gennaio dell’anno 2022. Pertanto, la norma non sarebbe applicabile per le cessioni effettuate a partire dal mese di febbraio dell’anno 2032, quindi dopo dieci anni dalla fine dei lavori.
Parziale deduzione delle spese in caso di cessione tra 5 e 10 anni
Il legislatore ha previsto una parziale deduzione delle spese dalla base imponibile qualora la cessione venga effettuata dopo cinque anni dalla conclusione dei lavori, ma entro i dieci.
Per le cessioni effettuate successivamente le spese saranno integralmente deducibili ai fini della determinazione della base imponibile.
Ad esempio
Tornando all’esempio precedente, i cui lavori sono stati conclusi a gennaio dell’anno 2022: si consideri il caso in cui l’immobile sia ceduto nel mese di marzo dell’anno 2029. Le spese pari a 100.000 potranno essere tenute in considerazione nella misura di 50.000 euro. Il costo inziale di 250.000 euro risulterà così incrementato a 300.000 euro e la plusvalenza, considerato il prezzo di cessione pari a 320.000 euro, sarà pari a 20.000 euro.
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